راهنمای جامع شارژ ساختمان | قسمت سوم
در قسمتهای قبل با مفهوم شارژ ساختمان و تفاوت هزینههای جاری و عمرانی آشنا شدیم. حالا به یکی از مهمترین سؤالات میرسیم: اگر ساختمان مثلاً ۱۰۰ میلیون تومان هزینه داشته باشد، سهم هر واحد چقدر است؟ آیا همه واحدها باید مبلغ یکسانی پرداخت کنند؟ یا واحد بزرگتر باید بیشتر بپردازد؟
پاسخ این سؤال در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۲۳ آییننامه اجرایی آن آمده است.
یک فرمول واحد برای همه هزینهها وجود ندارد
یکی از برداشتهای رایج این است که شارژ ساختمان همیشه باید به ازای هر مترمربع محاسبه شود. اما قانون چنین قاعدهای را بهصورت مطلق تعیین نکرده است.
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، سهم هر مالک از مخارج قسمتهای مشترک اصولاً متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان محاسبه میشود؛ اما هزینههایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارند، میتوانند بهصورت مساوی تقسیم شوند. قانون همچنین امکان پیشبینی ترتیب دیگری برای تقسیم هزینهها را نیز در نظر گرفته است.
بنابراین بهصورت ساده میتوان گفت:
دو روش اصلی داریم:
هزینههای متناسب با متراژ: هر واحد بر اساس سهم مساحت خود از ساختمان پرداخت میکند.
هزینههای مساوی: واحدها، بدون توجه به متراژ، سهم مساوی پرداخت میکنند
کدام هزینهها متراژی هستند؟
ماده ۲۳ آییننامه اجرایی، هزینههایی را که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارند، در گروه هزینههای متناسب با مساحت قرار میدهد.
در این موارد، سهم هر واحد بر اساس نسبت مساحت آن به مجموع مساحت واحدهای ساختمان تعیین میشود. از جمله نمونههای ذکرشده در آییننامه:
- آب
- گازوئیل
- آسفالت پشتبام
- و هزینههای مشابه
یک مثال ساده:
فرض کنیم یک ساختمان ۱۰ واحد داشته باشد و مجموع مساحت واحدها ۱۰۰۰ مترمربع باشد.
اگر هزینهای که باید بر اساس متراژ تقسیم شود ۱۰۰ میلیون تومان باشد و واحد شما ۱۰۰ مترمربع باشد:
۱۰۰ ÷ ۱۰۰۰ = ۱۰٪
بنابراین سهم این واحد از آن هزینه ۱۰ میلیون تومان خواهد بود.
کدام هزینهها مساوی تقسیم میشوند؟
همه هزینهها به متراژ ارتباط ندارند. برای مثال، ماده ۲۳ آییننامه اجرایی، هزینههایی زیر را بهعنوان نمونه هزینههایی معرفی میکند که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارند و در حالت عادی بهصورت مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میشوند:
- سرایدار
- نگهبان
- متصدی آسانسور
- نگهداری تأسیسات
- باغبان
- تزئینات قسمتهای مشترک
یعنی در یک ساختمان ۱۰ واحدی، اگر هزینهای ۱۰ میلیون تومان باشد که از نوع هزینههای مساوی باشد: سهم هر واحد = ۱ میلیون تومان صرفنظر از اینکه واحد ۸۰ متر باشد یا ۱۵۰ متر.
پس شارژ «متری» چیست؟
در عمل، بسیاری از ساختمانها برای سادهتر شدن محاسبات، مبلغی را بهصورت «شارژ به ازای هر مترمربع» تعیین میکنند. مثلاً: شارژ ماهانه: متری ۴۰ هزار تومان
اما باید توجه داشت که چنین عددی لزوماً به این معنا نیست که تمام هزینههای ساختمان از نظر قانونی باید متری تقسیم شده باشند. ممکن است این مبلغ، یک روش مدیریتی برای تعیین شارژ علیالحساب یا یک نرخ توافقی باشد که برای پوشش مجموعهای از هزینهها استفاده میشود. بنابراین هنگام بررسی یک شارژ متری، سؤال مهم این نیست که فقط: «متری چند تومان است؟» بلکه باید پرسید:
این مبلغ بر اساس چه هزینههایی محاسبه شده و مبنای تقسیم آن چیست؟
آیا میتوان روش دیگری برای تقسیم هزینهها تعیین کرد؟
بله.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها تصریح میکند که مالکان میتوانند ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق، تعهدات و مخارج پیشبینی کنند. همچنین تبصره ۲ همین ماده، در شرایط مقرر، امکان محاسبه هزینههای مشترک بر اساس نرخ معینی را که به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد، پیشبینی کرده است.
بنابراین در یک ساختمان ممکن است روش محاسبه شارژ، صرفاً یک فرمول ساده متری نباشد و بر اساس نوع هزینه، مقررات ساختمان و توافقات معتبر مالکان تنظیم شود.
یک نکته بسیار مهم: خالی بودن واحد به معنی معافیت از شارژ نیست. ممکن است یک واحد هنوز ساکن نداشته باشد یا مالک مدتی از آن استفاده نکند. اما ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها صراحتاً میگوید پرداخت هزینههای مشترک، چه ملک مورد استفاده قرار بگیرد و چه نگیرد، الزامی است. بنابراین، خالی بودن واحد، بهطور خودکار به معنی صفر شدن شارژ نیست. البته نحوه محاسبه و مسئولیت پرداخت هر هزینه همچنان باید بر اساس نوع هزینه و مقررات مربوط بررسی شود.
یک نکته مهم برای رونیکا پالاس
در مجتمعهایی مانند رونیکا پالاس که هنوز در مرحله استقرار هستند و بخش قابل توجهی از واحدها تحویل یا ساکن نشدهاند، محاسبه شارژ میتواند پیچیدهتر شود. برای مثال، مدیریت ممکن است هنوز هزینههای واقعی چند ماه آینده را با دقت کامل در اختیار نداشته باشد و به همین دلیل مبلغی علیالحساب برای تأمین هزینههای جاری تعیین کند. در چنین شرایطی، شفاف بودن چند موضوع اهمیت زیادی دارد:
- مبلغ علیالحساب بر چه اساسی تعیین شده؟
- چه هزینههایی در برآورد اولیه لحاظ شده؟
- چه تعداد واحد در محاسبات در نظر گرفته شده؟
- هزینههای ثابت و متغیر چقدر هستند؟
- هزینههای جاری و عمرانی از یکدیگر تفکیک شدهاند؟
- در پایان دوره، هزینه واقعی چقدر بوده است؟
- آیا مبلغ پرداختی هر واحد با هزینه واقعی تسویه میشود؟
این موارد کمک میکند اختلاف میان «مبلغ برآوردی» و «هزینه واقعی» بهصورت شفاف مشخص شود.
جمعبندی
برای محاسبه سهم واحدها از هزینههای مشترک، نمیتوان گفت: «همه هزینهها باید متری تقسیم شوند.» و نمیتوان گفت: «همه واحدها باید مبلغ مساوی پرداخت کنند.» قانون، بسته به ماهیت هزینه، هر دو روش را پیشبینی کرده است:
هزینههای مرتبط با مساحت → متناسب با متراژ
هزینههای غیرمرتبط با مساحت → بهصورت مساوی
و در عین حال، قانون امکان پیشبینی ترتیب دیگری توسط مالکان را نیز در نظر گرفته است. بنابراین برای ارزیابی یک مبلغ شارژ، صرفاً نگاه کردن به عدد نهایی کافی نیست؛ باید دید این عدد از چه هزینههایی تشکیل شده و هر هزینه بر چه مبنایی بین واحدها تقسیم شده است.
در قسمت بعد
شارژ را مالک باید پرداخت کند یا مستأجر؟
آیا تمام هزینههای جاری بر عهده مستأجر است؟ آیا هزینههای عمرانی همیشه با مالک است؟ و اگر در قرارداد اجاره درباره شارژ چیزی نوشته نشده باشد، چه اتفاقی میافتد؟
در قسمت بعد، این موضوع را با استناد به قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن بررسی میکنیم.
